E-Rechnung für Vermieter: Wohnraum, Gewerbe und Photovoltaik
Stand: 14. Oktober 2026 · Mit KI erstellt und anhand der unten genannten Quellen geprüft. Keine Steuerberatung.
Das Wichtigste
- Auch wer nur eine Wohnung vermietet, muss seit 2025 E-Rechnungen empfangen können, etwa vom Handwerker.
- Ausstellen müssen Sie E-Rechnungen nur bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung an Unternehmen, zum Beispiel Gewerbemiete mit Option.
- Ein Mietvertrag, der vor dem 1. Januar 2027 als Dauerrechnung ausgestellt wurde, muss nicht umgewandelt werden, solange sich die Angaben nicht ändern.
Empfangen: gilt für jeden Vermieter
Das Bundesfinanzministerium stellt klar, dass auch Vermieter mit ausschließlich steuerfreien Umsätzen E-Rechnungen empfangen können müssen. Praktisch betrifft Sie das, wenn Handwerker, Hausverwaltungen oder Versorger Ihnen Rechnungen für das Mietobjekt schicken.
Ein normales E-Mail-Postfach genügt. Bekommen Sie eine XRechnung, können Sie sie mit unserem kostenlosen Viewer lesen (so geht’s). Bewahren Sie die XML-Datei acht Jahre lang auf – sie ist der Beleg für Ihre Werbungskosten.
Ausstellen: kommt auf die Vermietung an
| Art der Vermietung | E-Rechnung ausstellen? |
|---|---|
| Wohnraum an Privatpersonen | Nein (steuerfrei und an Privatkunden) |
| Wohnraum an ein Unternehmen (z. B. Werkswohnung) | Nein, die Vermietung ist steuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG |
| Gewerberäume ohne Option zur Umsatzsteuer | Nein, steuerfrei |
| Gewerberäume mit Option zur Umsatzsteuer (§ 9 UStG) | Ja, ab 2027 bzw. 2028 |
| Kurzzeitvermietung (Ferienwohnung) an Geschäftsreisende | Ja, wenn über 250 € brutto und kein Kleinunternehmer |
Bei Gewerbemiete mit Umsatzsteuer gilt also die normale Übergangsfrist: Bei einem Gesamtumsatz 2026 bis 800.000 € reicht für Mieten bis Ende 2027 noch die bisherige Form; ab 2028 muss es eine E-Rechnung sein.
Der Mietvertrag als Dauerrechnung
Viele Vermieter stellen keine monatlichen Rechnungen, sondern nutzen den Mietvertrag als Dauerrechnung. Gute Nachricht: Wurde der Vertrag als Rechnung vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt, muss er nicht nachträglich in eine E-Rechnung umgewandelt werden, solange sich die Rechnungsangaben nicht ändern. Bei einer Mieterhöhung oder einem neuen Vertrag ist nach Ende der Übergangsfrist eine E-Rechnung nötig.
Photovoltaik-Anlage auf dem Dach
Wer Strom aus einer PV-Anlage regelmäßig gegen Vergütung ins Netz einspeist, gilt ebenfalls als Unternehmer und muss E-Rechnungen empfangen können. Die Abrechnung der Einspeisevergütung erfolgt in der Regel per Gutschrift durch den Netzbetreiber. Viele kleine Anlagenbetreiber sind zudem Kleinunternehmer und müssen selbst keine E-Rechnungen ausstellen.
Prüfen Sie Ihre Situation mit dem Pflicht-Check – wählen Sie bei Frage 5 „Ja, alle“, wenn Sie nur steuerfrei vermieten.